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@魔方

大力，你好，我没有摇中奥园誉府的楼盘，不过，假期我看了御锦城推出的11期，不知道这个楼咋样？可以入手吗？

大力老师：

最近咨询御锦城11期的粉丝较多，也算是一种集体回答。

御锦城为香港恒基兆业和新加坡的凯德集团联合开发，项目占约2000亩，建筑面积达300万平米的规模，是西安大盘之一。这个项目自身配有商业、医疗、医院等生活配套。目前11期的位置，如下

 

根据项目情况，我这里也简单做了项目优缺点的分析：

优点：

1、项目为香港恒基兆业和新加坡凯德地产共同开发

2、项目周边目前在售为11期，在区域内位置优势明显；

3、项目距离御锦城凯德广场和地铁站较近，且项目规划的小学就在附近

缺点：

1、项目东侧为灞桥电厂

2、项目还有待开发的用地，会有噪音或者工程粉尘的干扰

3、项目2008年拿地，产权不足60年

4、项目规模较大，物业服务质量一般

综上来讲，如果自住，御锦城11期的位置相对较好，比较适合刚需自住，建议可以入手！

 

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@砝码

您好，大力老师，我想在西安投资几个公寓做民宿酒店，请问公寓贷款是多少年？首付大概多少？另外，你觉得选择哪种公寓投资更好些？

大力老师：

您好，投资公寓，首先要看公寓的性质了，如果是划归用途为住宅的公寓，是被限购的，如果划归为办公、商业的，不在限购范围内。

目前公寓贷款首付为50%，贷款年限为10年，贷款利率基本都是基准利率的1.15倍！

投资公寓有以下几个特征：

1、城市的优质地段；

2、便利的交通（尤其是地铁站附近）

3、成熟的商业配套;

4、优质的品牌开发商和物业管理;

5、最好是装修好的公寓。

 

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@迎客松

大力老师，最近给孩子打算在高新买套房子，目前在锦业路那里上班，看了保利天悦的房子和较远点的德杰状元府邸，在保利天悦咬咬牙只能买那个105平米，而德杰状元府邸的房子相对选择较多，也带有小学初中，目前比较纠结买哪个更好些呢？

大力老师：

您好，就两个项目地理位置来看，两个项目的位置还是有所不同，一个是在高新，一个是在城西。

总体来看，目前德杰状元府邸主要打造的是一个刚需盘，而保利天悦则主要是改善为主说，是一个潜力盘，区域上来说，发展潜力更大。

从品牌来讲，保利的品牌明显较高于德杰状元府邸，开发经验相对丰富。

项目配套来说，保利的产品目前商业配套还不完善，但是相对不临主干道周边相对安静，周边教育资源也有高新七小，高新区第二学校，且有几趟公交经过。

而德杰状元府邸主要优势就是自己有学校配套，而商业配套也主要是依靠土门商圈的商业了，目前交通的话相对较为方便，有219、272路等8趟公交车经过，但是项目周边居住环境还有待提升，厂子较多，且距离西安热电厂较近。

综合以上，小编建议，如果你的资金还可以就考虑考虑保利，毕竟是在高新，距离上班可能更近一些。而且后期区域的发展也较好！

 

按揭贷款问题

 

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@一路顺风

你好，大力老师，我跟老公都在汉中上班，汉中市交的公积金，在西安购买首套房，可以用公积金贷款吗？具体是需要提供什么资料呢？

大力老师：

你好，目前西安部分楼盘是支持异地缴存公积金贷款的，在西安购房且符合异地贷款政策可办理异地贷款业务。申请西安住房公积金贷款时，楼盘必须是在西安公积金备案俩面，个人住房公积金的缴存账户按月连续足额缴存12个月（含）以上（从贷款申请时先前推12个月），且缴存账户状态正常，夫妻双方名下没有未结清的公积金贷款，即可申请西安公积金贷款。

另外，如果你要申请异地公积金贷款需要的资料除了你的身份证明（如身份证或有效证件）、婚姻状况、买卖合同、首付款凭证、收入证明、个人1.5×1.5厘米的方章以及个人征信报告外，还需要提供异地贷款职工住房公积金缴存使用证明及明细和用工关系证明、劳动合同。

 

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@小丑鱼

你好，请问一下首套房贷款未还清。还可以贷款再买第二套房吗？

大力老师：

可以贷款买第二套房，不过对应的比例（40-50%）以及基准利率的上浮（15-20%）都会有增加的。另外，银行还是看你的收入是否有能力达到还款的条件的（例如你的负债、征信、流水、收入等信息）

 

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@终结者

我现在手头有65万现金，打算一个人婚前买120-140万的房子，打算过几年就卖掉投资，我有两种想法，第一是首付42w，月供压力大点，利息多点，其他的钱拿来还月供，做投资。第二是首付65w，月供压力压力小点，利息少点。哪一种比较划算呢，不知道贷10年还是30年好？

大力老师：

不管你选哪一种方案，我都建议你贷30年比较好，第一个，你年纪比较轻的话可以贷的时间比较长，随着你的收入增长或者说通货膨胀，后面的压力其实会越来越小。第二，首付选低一点的，杠杆要用足，目前的压力大一点，你要相信你以后的收入会越来越多。

 

二手房问题

 

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@牧马人

您好，本人2018年5月买了一套期房，现在想转卖出去，不知道怎么可以卖掉？有个中介说是可以帮我们私下签订协议，等可以网签的时候可以再过户，这个可以吗？

大力老师：

首先，按照西安市房管局的规定，新房网签合同满三年才能上市交易，如果期房没有房产证，就不能进行二手房买卖。你的房子按照时间推断需要到2021年的5月份后才可以上市买卖！

另外，中介给你说的这种情况也是有存在的，但是是不符合规定的，而且风险较大，建议谨慎考虑或者直接拒绝，以避免你的财产损失。

 

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@新奇

你好，最近看房也是看的多了，曾经摇号7次未摇中，我主要是担心价位会不会像2017-2018年那种疯涨，听说现在有的3万多的房子出来了，所以我不想耽搁了你说是买不摇号的新房还是地段好的二手老房子，刚需一枚！

大力老师：

首先，目前的价位不是像2017年、2018年的那样疯涨，不过还是在平稳的涨幅。另外，目前市场还是以“稳”为主，ZF也不愿意看到大起大落。

此外，对于新房和二手房怎么选，就要看个人了，新房的话相对二手房还是有一定的优势，一个是产权时间较长，二是户型设计相对较好；但是新房也有不如二手房的地方，比如：地段相对较远，没有完善的生活配套等。

根据你的需求，如果新房离主城较远没有地铁，建议选择成熟地段的二手房作为过渡，毕竟出行、购物很方便，尤其是上班族来讲，比较便利。

 

新房问题

 

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@蒋明明

我最近看了一套房子，位置还可以，价位差不多12000左右，但是公摊比较大，算下来都30%了，您觉得我是否还有必要考虑呢？另外您觉得高层的公摊到底多少？

大力老师：

先简单说下公摊面积情况。

房屋建筑面积=套内面积（实得面积）+公摊面积

从公式中就可以看到，公摊面积越小，实际使用面积就越大，也就是套内建筑面积越大。如果你不问，置业顾问绝不会跟你说公摊有多大。

目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。通常情况下普通住宅的一般公摊比例为：多层（别墅）在8%—15%之间，小高层在10%—20%，高层住宅相对更高一般在15%—30%左右。

不过你这个30%虽然在普通住宅的公摊范围，但这个也算很高的比例了几乎接近公寓的公摊比例了。对于目前普遍在售的高层来说，公摊一般都在21-26%左右，相当于最少多套将近4%的面积的价格，我觉得还是划不来的。

另外，在交房入住以后，物业费，暖气费等费用都是按照合同上的建筑面积来收费的，因此建议大家在买房时候一定要在售楼部的公示处查看在售楼栋的公摊面积信息。

 

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@多肉批发

大力老师，由于是违规建筑，政府曾经在14年出台过公示：此小区5年内不能取得房产证，现房，价格的话大约在6800左右，周边在13000左右，请问这样的小产权房屋购买有风险吗？

大力老师：

是这样的，小产权房在后面的交易可能会有一定问题，哪怕没有政府的公文说你15年内没有房产证，但是后面可能只能交易使用权，产权会有一定的问题，因为本来就是违规建筑，房产局那边交易可能不允许通过，所以价格为什么便宜。

如果你是准备自住的话，房子买来就没有打算卖了一直持有，还是很不错的，旦凡有卖出的可能的话就不是很建议。