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　　罗家沟位于平谷区东北部，距北京市中心约100公里、距平谷城区约25公里/百度地图

　　十多年前承包旧村宅基地

　　十多年后面临拆除境地

　　平谷区罗家沟几十户居民何去何从？

　　听众王女士近日向北京新闻广播新闻热线65159063（微信公众号“问北京”）反映，十多年前，她在位于平谷深山区的罗家沟投资了一处小院，按照合同约定对村民搬迁后的旧房进行了翻盖，并种植了瓜果林木，把原来废弃的荒地改造成了休闲旅游的去处。

　　罗家沟地貌/连新元 姚天宇摄

　　但是，最近她听说属地的平谷镇政府要对这里进行拆违执法，这让她非常恐慌，也很不解。在罗家沟，面临同样境地的居民有几十户。

　　他们的权益是否能得到法律保护？属地政府的执法是否有法律依据？记者前往调查。

　　难道房子就这样拆了？来自问北京00：0010：37

　　戳音频，听各方观点

　　居民：不理解，天塌了

　　[高音喇叭声]罗家沟的居民朋友，政府决定对罗家沟的违法建筑进行拆除，恢复地貌。对不配合拆除的采取强制措施……

　　这两天，宣传拆除违法建筑的高音喇叭，震动了整个罗家沟。面对平谷镇政府的行动，不少居民都无法接受。

　　姜女士：我真是不理解这一级政府到底要干什么，他才是“罪魁祸首”，来破坏环境的人啊，不是我们。        

　　姜女士在接受记者采访，身后是她开垦的菜园/连新元摄

　　姜女士就是其中的一位。她不明白，自己已经住了12年的房子为什么要被拆除。

　　姜女士：告诉我们，房子拆，亭子拆，连这个地全扒掉。移为平地，我们都觉的，天塌了。            

　　目前拆违工作人员已经开始对罗家沟部分建筑进行拆除/当事人供

　　有居民被通知拆违之后开始收拾东西准备搬家/连新元 姚天宇摄

　　居民大多是七八十岁的老年人

　　罗家沟，这个目前只有几十户人家的山村，坐落在平谷区东北部的大山腹地，隶属平谷区平谷镇岳各庄村。

　　上世纪90年代，这个村因为存在地质灾害危险，搬到了平原地区，村民废弃了这里的房屋。现在这里的居民都是2004年以后搬过来的。

　　罗家沟现状/连新元 姚天宇摄

　　于大爷拉着记者走进了他的院子：

　　于大爷：我是2005年（来这里的），当时我们城里人想到郊区找个地方，乘乘凉、退休了年龄大养养老。通过熟人介绍到这里来的，这个院子一共是三家。这是打乒乓球的，乒乓球室……

　　年逾八十的于大爷在接受记者采访/连新元摄

　　据了解，搬来罗家沟居住的大多是老年人。这里空气好，而且有地可以种种菜，成为他们理想的养老之地。这些老年人大多从退休就搬来这里居住，现在已经七八十岁。十多年间，种植了果木，也建起了新的家园。

　　其中一户居民列出了绿化清单

　　居民：我们不是违建

　　资料显示，2004年平谷区对外招商引资，罗家沟生态旅游区成为重点招商项目之一。

　　2004年平谷区重点招商目录，罗家沟赫然在列

　　北京市丹霞山旅游开发有限公司承接了这个项目，与平谷区岳各庄村委会签订了为期50年的承包经营合同，50年后相关设施将交还村里。此后还签署了多份补充协议，允许对宅基地进行处置，可以重建民居用于办公、居住和出租。

　　之后这家公司对部分土地和部分宅基地进行了转租。居民们认为当时的手续齐全。另一户居民王女士说：

　　王女士：当时是闫海东，是和村都是有合同的。因为我们当时看了这个文件，又是招商引资又是恢复旧民居啊，都盖着公章的嘛，我们签，我们也觉的是合法的嘛。所以我们就来了。

　　王女士口中的闫海东，是北京市丹霞山旅游开发有限公司的法人代表。

　　一份这家公司与居民签署的名为“租用旧房基地复建民宅合同”显示，租赁者向北京市丹霞山旅游开发有限公司租用旧房基地，用于恢复翻盖民宅。土地使用权截至2053年。

　　居民与北京市丹霞山旅游开发公司签署的合同

　　合同上，平谷镇岳各庄村民委员会作为丙方，还加盖了公章。现在居民的房屋就是在旧房基地上建起来的。

　　目前距离2053年合同到期还有35年，平谷镇政府要拆除这些房子，对此，居民们表示反对。王女士说：

　　王女士：吆喝两声说我们要强制拆除，到现在为止我们没有看到任何一个文件来告知我们，也没有任何人来听取我们的诉求。这个方式我们是不接受的。

　　据统计，此次拆违一共涉及45户。

　　平谷镇政府：无建筑规划许可

　　平谷镇政府为什么要拆除这些房屋？平谷镇政府主管土地工作的负责人王少平认为理由非常充分：

　　王少平：只要是没有建筑规划许可证，没有建设许可。本身在自然保护区内，本身是不让建房子的，肯定是不可以的。

　　公司法人：两眼一合不认账了？

　　然而，面对即将到来的拆违，不仅居民们反应强烈，这些旧房基地和土地转租给居民们的  北京市丹霞山旅游开发有限公司法人代表闫海东也表示不能接受：

　　闫海东：这些房子都是在过去老房子的基础之上，有的是拆的重建的，有的是加固了，翻修的，你就不应该给拆。到现在整个全是违章。这个让我们大家伙就没办法理解了。

　　闫海东向记者展示了一份合同，这份合同名为“租赁岳各庄村罗家沟山村合同书”，签署时间为2003年7月。其中在租赁范围一项中显示：“村内原有建筑、设施允许种植、养殖，改建开发利用，以及该村内的开发投资经营权、使用权、收益权。”在合同中，平谷镇岳各庄村民委员会作为甲方加盖了公章，而平谷镇人民政府作为鉴证机关也盖了章。 

　　租赁岳各庄村罗家沟山村合同书

　　而在另外一份2007年2月岳各庄村民委员会盖章的文件中，对罗家沟旧民居改造的表达更为明确，闫海东说：

　　闫海东：这个是批文，这不大队着写呢嘛，经岳各庄村民委员会研究决定，同意恢复重建、维修、改建罗家沟山村，410处旧民居， 同意2004年5月3号，该公司的请示。     

　　谷镇岳各庄村委会平字2007第2号文件

　　在这份文件签署的当月，岳各庄村委会还对闫海东进行了授权。一份“平字2007年第2号授权书”中这样显示：        

　　闫海东：这写着经岳各庄村民委员会研究决定，任命闫海东，为罗家沟生态农庄开发建设办公室主任，场内的果树、林木、土地、旧民居有处置权。 

　　闫海东拿到的授权书

　　手里拿着这些文件，闫海东有些想不通：

　　闫海东：你为啥批我这些东西，你又给我修厕所，又给我装太阳能灯有发给我这发给我那的，你扶植我项目，你开大会，你让上新闻，这都是你们搞的，你到末了俩眼一合全都不认账了。   

　　闫海东向记者讲述当时招商引资和合同签署的情况/连新元摄

　　岳各庄村委会：村里决定不了

　　对于目前的状况，作为罗家沟土地的出租方，岳各庄村民委员会又是什么态度呢？记者与岳各庄村民委员会主任王记路（音）取得了联系：

　　王记路：跟村委会没有多大的关系。村委会只是把地租出去了，村也决定不了，村也不参与。

　　镇政府：合同不能改变违建事实

　　对于闫海东手中的这些文件，平谷镇政府如何认定呢？平谷镇政府土地规划科工作人员表示：

　　工作人员：您和闫海东或者大队签的合同，这都没用，在哪签合同，这是违法建设，这个事实也不能改变啊。

　　专家：是否违建看土地属性和归属

　　一方面是平谷镇政府坚决的拆违态度，另一方面是北京市丹霞山旅游开发有限公司以及罗家沟居民的强烈反对。问题症结到底在哪儿？

　　在中国社会科学院农村发展研究所研究员任常青看来，问题解决，首要因素要看当初所签合同是否有效。而决定合同是否有效的关键因素在于目前房屋占地的土地性质。

　　任常青：土地管理的话呢，跟土地性质有很大关系的，如果是恢复成耕地了，进行房屋的建设肯定是不行的。毕竟是生产性用地。如果是经营性用地的话，那就看当时签署的合同是什么，如果可以用作经营的话，盖房子的话本身作为他的经营行为是允许的。     

　　任长青表示，如果土地权属归岳各庄村集体所有，只要岳各庄村委会承认这份合同，合同就是有效的。

　　那么现在罗家沟民宅土地的性质到底是什么，归属权又是谁的呢？平谷镇政府主管土地的负责人王少平表示：

　　王少平：土地的性质我们得梳理一下，我们得调查，不是很单一。土地所有权是在岳各庄村。这应该是肯定的。     

　　律师：合同之外还有考量因素

　　专家表示，决定罗家沟这45户房屋是否是违建，光看合同还不足以下定论。在建设时是否进行报批也非常重要。民商法领域资深律师刘家辉指出：

　　刘家辉：要做建设的话，涉及到建设就需要进行报批，承包合同是土地管理法（领域），你要符合土地管理法的范畴。你进行建设还要符合城乡建设管理条例的要求。

　　也就是说，平谷镇政府认为罗家沟旧民居的承租者在没有取得建许可证情况下，重建、维修、改建房屋涉嫌违法，有据可循。不过房地产领域资深律师包华认为，平谷镇政府要拆除这些房屋，还必须考虑实际情况：

　　包华：城乡规划法是2008年以后才开始实施的，过去是城市有规划，乡村这个部分并没有纳入到国家立法范围内，当时在村委会同意修建，同意经营的情况下，他去做这个处理，在当时的情况下不违法，这个是必须要进一步论证的。

　　居民：拆除要有正规手续

　　多位法律界人士告诉记者，农村土地问题法律关系复杂，近年来政策频出，因此在实际执法过程中更应该谨慎处理，以免损害百姓利益。

　　但罗家沟居民告诉记者，6月8号，村里第一次来了大喇叭喊话，6月10号有自称助拆队的工作人员要求居民在一张“助拆协议”上签字，但协议上没有注明机构，也没有盖章。对方要求居民6月25号前自行拆除，否则将进行强拆。

　　“助拆协议”没有盖章，也没有落款

　　有居民表示：

　　居民：没有正式的文件我们不能拆，我们不能签这个字。

　　居民们认为，在土地属性还没有查清，对合同的有效性还存在不同理解的情况下，平谷镇政府就提出要拆除，是不符合程序的。

　　对此，刘家辉律师表示，如果被认定为是违建，拆除应该由县级人民政府的主管部门批准，乡镇一级政府无权下达拆除决定。并且，拆除需要履行严格的行政程序：

　　刘家辉：首先书面通知，说明违法拆除的原因，然后还要给对方一个和他对话的这么一个机会，要讨论，不能马上说拆就拆。

　　农业部相关负责人：和宋庄类似

　　梳理这个事件，归根到底是围绕农村宅基地问题出现的争议，农业农村部相关领域负责人告诉记者：

　　负责人：这一类的纠纷太多，法制不健全，基本上是无解的。当年那个宋庄画家村不是一个道理吗，画家村不也是个宅基地的问题，出租给画家，看到画家挣钱了，要收回这个房子。画家又改了好多改造，又改了好多装修，不就开始打官司了吗。

　　据了解，自2006年起，曾在北京市通州区宋庄镇购买村民房屋的10多户艺术家被陆续起诉，农户以买卖合同无效为由，要求收回曾经售出的房屋及院落。一系列房讼中，最具代表性的李玉兰案最终在2009年6月结案。

　　相关材料中称：农民10多年前将废弃房屋卖给画家得利，没想到数年间房产升值10倍以上，于是又通过诉讼讨回房子，人们对此莫之奈何，因为买卖合同属于“违法合同”。

　　李玉兰案经法院审理，判决双方房屋买卖合同无效，原房屋出售者马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款9.4万余元，李玉兰腾退房屋，同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应按七三开承担责任。法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行评估，评估总价为26.47万元，法院依此价格的70%计算，确定马海涛向李玉兰赔偿18.5万元。马海涛向李玉兰共计支付约28万元。

　　权威专家：中央精神鼓励盘活宅基地

　　相似情况发生在这次罗家沟拆违事件中，中国社会科学院学部委员、专门从事我国土地政策研究的张晓山研究员分析指出：

　　张晓山：我们的政策是城市的居民不能到农村购买农民的房屋的，这样的话就出现一个问题，当时购买房屋的合同得不到法律保护。比如，我们所说的小产权房等等。

　　但眼下城里人到农村租赁宅基地盖房的情况并非个案，北京郊区由城市居民翻盖的农家小院比比皆是，不少休闲小院、民宿都是在农村宅基地上兴建的。与其封堵，不如用正规的程序进行疏导，张晓山认为：

　　张晓山：宅基地使用权的转让，是当时被政府所认可了，但是转让之后干什么，必须有一个规划的报批。没有规划的权威性，和规划的科学性，作为依据的话，往往就会出现各种问题。

　　2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确指出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。张晓山表示：

　　张晓山：转让模式也好，股份合作模式、联谊模式也好，一方面能够让农民获得更多财产性收入，另一方面也能盘活我们的宅基地、建设用地等资源。这是未来城乡融合发展的必然趋势。

　　罗家沟这45户房屋到底该不该拆